Цивільне законодавство передбачає декілька видів правочинів щодо відчуження нерухомості, зокрема купівля-продаж, міна, дарування, задоволення вимог іпотекодержателя, заповіт, спадковий договір, договір довічного утримання, тощо. При їх укладанні сторони повинні сплачувати податки відповідно до ст. 172 ПК України «Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна» та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень ПК України.
Пенсійний збір сплачується відповідно до ч. 10, ст.4 та ч. 8, ст. 2 ЗУ «Про обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1 % від вартості нерухомості зазначеної у договорі.
Слід підкреслити, що при операціях з земельними ділянками пенсійний збір не сплачується.
Увага: якщо договірна ціна нерухомості і оціночна ціна нерухомості різні, базою розрахунку для податків та пенсійного збору буде більша ціна.
В цілях оподаткування виділяють наступні види нерухомості:
– будівлі та будинки, нежитлові приміщення, квартири та інші житлові приміщення;
– земельні ділянки;
– об’єкти незавершеного будівництва;
– рухомі речі, на які законом поширений режим нерухомого майна: літаки, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації;
Усі цивільні договори щодо відчуження нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Винятком є лише набуття права власності на об’єкт нерухомості на підставі рішення суду, де відсутній нотаріус, проте це позадоговірний спосіб.
Нотаріус посвідчує договір при наявності оцінки об’єкту нерухомості та квитанцій, які підтверджують сплату податків та зборів (ПДФО, військовий збір, пенсійний фонд, державне мито).
Оцінка об’єкту нерухомості проводиться спеціалістом оцінювачем, якого внесено до Державного реєстру оцінювачів.
Разом з цим, щоквартально нотаріус подає до фіскального органу звітність, в якій серед іншого повідомляє про посвідчені ним договори відчуження нерухомості та зазначені в них ціни об’єктів нерухомості.
Для окремих категорій громадян встановлені пільги, щодо сплати державного мита. Так, відповідно до пункту 18, статті 4 Декрету КМУ «Про державне мито» від сплати державного мита при операціях з нерухомістю звільняються:
– Громадяни віднесені до 1, 2, 3, 4 категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
– Інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
– Інваліди І та ІІ груп.
Отже, ПДФО за ставкою 5% та військовий збір за ставкою 1,5% сплачуються у випадках коли:
– об’єкт нерухомості перебуває у власності відчужувача менш ніж 3 роки;
– протягом року особа відчужила більш ніж один об’єкт нерухомості;
– відчужується об’єкт незавершеного будівництва;
– відчужується земельна ділянка, яка перевищує норми безоплатної передачі, які визначені ст. 121 ЗК України.
| Угода/податок | Держмито* | Податок на доходи фізичних осіб (НДЛФ) | Військовий збір** | Пенсійний збір |
| Купівля-продаж нерухомості | 1% (спільна оплата) | 5% (продавець – громадянин України);
18% (продавець-іноземець) |
1,5% (продавець платник ПДФО) | 1% (покупець) |
| Купівля-продаж землі | 1% (спільна оплата) | 5% (продавець – громадянин України);
18% (продавець-іноземець) |
1,5% (продавець платник ПДФО) |
——– |
| Дарування нерухомості | 1% (дарувальник) | Родичі першого ступеня споріднення-0%; в інших випадках 5%(громадяни України) і 18%(одна із сторін – іноземець). | 1,5% (обдарований платник ПДФО) |
——– |
| Обмін нерухомості | 1% (спільна оплата) | 5% (обидві сторони громадяни України); 18%(одна або обидві сторони – іноземці) | 1,5% (обидві сторони – платники ПДФО) |
——- |
ДОДАТКИ:
Фізична особа-набувач після отримання доходу у вигляді вартості майна за спадковим договором повинна сплатити з такої суми 18% податку на доходи та 1,5% військового збору (пп. «е» пп. 14.1.54, п. 164.3, пп. 168.4.5 Податкового кодексу України, далі – ПКУ). Податок і збір фізична особа-резидент має сплати за результатами річного декларування до 1 серпня (п. 179.7 ПКУ).
Лист ДФСУ «Щодо оподаткування доходу у вигляді вартості майна, отриманого платником податку-набувачем за спадковим договором від 14.02.17 р. № 2214/Л/99-99-13-02-03-14.
Джерело: Юридичний ресурс «Протокол».